呂紹煒專欄:房市多頭結束 買房?等明年下半年後吧 – 風傳媒

立法院終於通過房地合一稅制,這在1年前猶是難以想像,因為,數十年無法推動的政策落實,讓房市積弊問題有一個初步的解決,財政部成功達陣值得肯定。不過,接著大家還是要有迎接「短痛」的心理準備─房地產交易萎縮、經濟受影響、失業率可能上揚。

台灣這波走了超過10年的大多頭,房價不斷墊高,各地區漲幅雖不同,但平均上漲在2-3倍以上。在這波景氣循環的起漲點看,台北市文山區每坪房價還可看到20萬元上下,現在全部是60萬元起跳,預售屋可喊到80萬元以上;大安區現在開價則都在百萬元以上,去年台北市的平均房價已接近90萬元。

這個房價其實已背離社會負擔能力,這段時間,上班族實質薪資接近停滯,平均家戶所得(從91年到102年),全國平均每戶家庭可支配所得只增加7.6%,台北市更可憐,房價漲最多,平均家庭收入只增加2%。因此,原本社會、民眾就無能力支撐這麼高的房價,房價能得到支撐,投資客「貢獻卓著」,高峰時可占成交量的6-7成,低時也占3-4成。

雖然房地合一稅制通過後,有建商「吹哨子壯膽」,說不確定性因素去除,接著會「掀起自住購屋潮」,但實際情況大概不會如此樂觀。去年第3季,台北市的平均房價就開始出現微幅(不到1%)的下跌,第4季跌幅稍增。去年全年台北市的平均房價,根據信義房屋的資料已經小跌3.3%,其它家的數據則去年仍處高峰。但今年以來,各家數據,房市量縮價跌趨勢已明顯,部份地區交易量甚至萎縮2-4成,房市修正原本就已難避免。

而在房地合一稅明年上路後,短期投資獲利將被課以45%的重稅,加上房價早已該「居高思危」,投資客早已逐漸退場。房市持續萎縮、量縮價跌已難避免;外在大環境又有今年底或是明年初,美國FED有可能啟動升息,台灣央行雖然不會立刻跟進升息,但充沛資金帶來的低利環境將不再。此外,新選上的各都會首長都有一套「住宅政策」,或是增加出租公宅、或是增加出售的公宅,這些公屋將在2年後逐漸上市,對房市當然也會有影響。

另一個更大的變數則是明年總統大選,目前外界多認為民進黨可望重回執政,蔡英文當選機率最大。如小英順利當選,兩岸關係面臨重新磨合,對政經環境變化最敏感的房市必然會再下修調整。

因此,不論從政策走向、經濟趨勢、政治變化看,這波房市多頭都算是走完,開始要下修調整,差別在房市會是軟著陸還是硬著陸而已。因此,想購屋自住者最好咬住牙忍一忍,靜待政經情勢底定、觀察局勢走向,等明年下半年後再考慮出手。而那些手上有投資的房屋、卻仍「撐」著,不願降價殺出者,就要承擔更大的風險:一旦確定房市下修、房價快速下滑時,除非價格殺更低,否則更難脫手。

不過,房市下修時,整個社會與經濟也必然要承受其帶來的「短痛」。房地產雖然不是真正的所謂「火車頭產業」,但泡沫破滅時還是會有衝擊─包括經濟成長的減損、失業的增加、金融機構呆帳的上揚。這可能是政府、民眾、整個社會必須面對與承受的陣痛,這其實也是任何國家、在任何一種泡沫破裂時必然要承受的陣痛。

讓人比較好奇、且值得關注的是:政府會如何面對與因應房市著陸?

台灣政府的「慣性」,一直是相信房地產是火車頭產業,一旦不景氣,必然加強各種政策力道拉抬、支撐房地產─國民黨如此,民進黨亦如是。李登輝時代,固然曾要以「每坪6萬元國宅」壓抑房價,但房市真陷入不景氣、房價下跌,馬上推出各種優惠利率、甚至政府補貼利息支出方式拉抬房市。阿扁時代,同樣搞了數年的優惠房貸,甚至「土增稅減半徵收」還是在阿扁手上完成的哩;馬政府時碰到金融海嘯帶來的不景氣,也是推房貸優惠方案救市。

當這波房市景氣進入下行階段時,較明顯又嚴重的時期,應該以在明年下半年出現的機率較高。屆時,大家可看看新政府的思維新還是不新?是否又忘記這波房價飆漲的教訓,再出手支撐房市


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