〈理財〉重稅時代!各國不動產稅制超級比一比

鉅亨網記者陳慧菱 台北

台灣房屋全球財富中心表示,國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下,資金奔流海外,然在國內有望房地合一輕稅下,不動產投資該如何布局?鑑此,台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析,在海外不動產日漸受國人青睞時,從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度,告訴投資人不動產該怎麼買?

永久產權勝過租賃權

首先,投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態,一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99%以上屬永久產權,土地、建物永久持有,可傳子孫無時間限制,購買海外不動產應以永久產權為主;租借使用權有持有時間限制,通常指土地使用年限,類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。 邱太煊建議,飄洋過海買不動產投資,當然要挑永久產權的較安全,租借使用權隨使用年限縮短,價值也遞減,年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙

其次,許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿, 邱太煊分析,千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品,愈沒有增值潛力,且地段通常比較偏;另外,通常保證3~5年有7%~8%年投報率的產品,也要非常小心,可能地段偏遠不好賣,建商只好利用高投報包裝,才能吸引海外買家掏錢,一旦保證年限一過,不是租不掉,就是租金不高,甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析,很多海外投資客喜歡高投報的產品,但必須和該國房貸利率做比較,舉例來說,有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8%,但當地房貸利率高達10%,換言之,租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象,就代表買貴了,以日本東京為例,港區等核心五區平均投報率約4%~5%,當地房貸利率1%,外國人房貸利率約2.5%,不過還算是正投報現象,代表有利差,也是買到合理房價的評估標準。

海外置產 不動產稅制要搞懂

第三,投資海外,要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項:

以持有稅而言,日本東京約台幣1000萬的房子為例,每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣,大概是房價的千分之2~3;馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例,每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣,約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5;澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子,每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬),持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家,美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子,每年要繳千分之12%的房產稅,6000美金(約新台幣18.9萬),德州新開發區域房產稅最高有到千分之28%。

反觀我國,以台北市中山區一間小套房為例(102年買入,104年賣出,淨賺50萬),賣出時成交1370萬,土增稅7萬、契稅3.2萬,地價稅610元/年、房屋稅5960元/年,財交稅估3萬,該案地價稅和房屋稅一年共6570元,持有稅占買入房價之千分之0.5,資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20%。

不過,值得注意的是,北市103年7月1日取得使照的豪宅,房屋稅採新制加重課徵,其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元,符合新制每戶房屋稅最高達285萬元,加上地價稅,一年持有稅要繳房價的百分之2。 邱太煊指出,103年7月後取得使照符合新制的建物,其房屋稅和契稅暴增,絕對不是少數個案,今年5月繳房屋稅時,重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得

另外,投資客最在意的資本利得稅。以日本而言,5年內處分不動產,資本利得稅為利得之30%,5年以上降為15%,若賠錢無須繳納。馬來西亞5年內出售不動產,資本利得稅(產業營利稅)為30%,5年以上降為5%。澳洲不動產的資本利得稅,須併入個人所得稅計算,稅率級距為32.5%~42%,但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除,實質利得稅約25%上下。中國大陸資本利得稅為利得的20%,自用5年以上且家庭唯一生活用房免徵。

邱太煊指出,台灣版的資本利得稅,又稱房地合一稅,過去財政部擬採5%~45%的累進稅率,改成單一稅率17%,同時奢侈稅退場,對成交量縮的房市是一大利多。另外,財政部規劃自住持有5年以上,總價2000萬以下享1戶免稅優惠,2011年之後取得不動產適用新制,2011年之前仍適用舊制。 邱太煊說,投資房地產賺錢繳稅天經地義,但投資者很聰明,哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資,換言之,資本利得稅較低的國家,交投比較活絡。

此外,「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得,得預扣租金30%,實際課稅約租賃所得之10%~30%。 日本房屋被併入屋主的個人所得,採累進稅率5%~40%課徵,和台灣目前狀況類似。 英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內,稅率0%,一萬英鎊以上,稅率為20%。 國外投資房產要精打細算,不能只評估毛投報,應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報,才是較保險的計算方式。

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