高房價下的稅改-房地合一實價課稅?

【文.張書瑋】

2009年,行政院研考會舉辦「十大民怨,你來投」網路票選結果,第一名「都會地區房價過高」成為民怨之首。最近Dailyview時勢網路大數據分析再度公布最新2014「十大民怨,網路大調查」,「房價高,買不起房子」還是高居第三位。房價高漲,投資客、金字塔頂端的富人們不斷置產、炒房炒地,只為賺取不合理的獲利,而年輕人、無殼蝸牛族縮衣節食卻始終買不起房,民怨四起,要求不動產公平稅制,實現居住正義的輿論持續高漲。

臺灣房價非理性攀升,與現行不動產稅制脫不了干係,只是不動產稅制爭議十多年,政府始終沒有強而有力的改革政策得以制約房市,終至釀成民怨。民怨的催生之外,去(2014)年6月,中央研究院發布「賦稅改革政策建議書」,其中針對房產稅之改革,明確指出現制的缺失並提出具體建議,為壓倒駱駝的最後一根稻草。行政院及財政部於是鬆口將朝向「房地合一實價課稅」的方向,從根本進行不動產稅制改革,以期能符合民意。只是財政部尚未推出改革內容,各界紛擾之聲就已不間斷,去年11月九合一選舉過後,政治環境丕變,更一度沒了下文。如今看來,財政部推動改革的立場似已明確,目前持續收集各方民意,盼先取得社會共識後再提出具體的改革方案,按財政部的時程,或可期待,最快在今(2015)年2月農曆年後,我國不動產稅制改革將出現曙光。

房價飆漲,稅制不健全是長期遠因

房地產走勢本有循環,每個循環的漲或跌,都有其歷史背景與經濟環境等各種因素。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群提到,臺灣房市自民國70年代起開始熱絡,經歷數次漲跌循環,最近一次走跌,應該是1999年發生921大地震,爾後2003年再爆發SARS風暴,均引起社會恐慌,連帶使國內房市在這此期間陷入低迷,之後才一路復甦至今。只是近幾年,房市儼然變成一個投資的工具,經投資客不斷炒房的結果,使得房價高漲得實在過於離譜,於是也紛紛出現房價將長期走跌或泡沫化的預言出現。

臺灣這波房價何以飆漲?臺北商業大學財政稅務系教授黃耀輝認為有二大因素,近因是資金行情導致,除2008年金融海嘯、全球貨幣寬鬆政策、利率過低(資本成本低)等大環境因素,2009年遺產及贈與稅稅率從最高課徵50%,降為單一稅率的10%,並擴大遺產稅免稅額,更加速資金湧入市場,房市一片欣欣向榮,房價自然一路看漲。當然另一個重要的遠因,應該歸究於「房產稅制不健全」,房產稅收不合理偏低的根本問題。

以我國現行房產稅制分為「持有稅」及「交易利得稅」二部分來看,以稅目別來區分,持有稅係財產稅的一種,目前課徵稅目有房屋稅及地價稅,於持有期間每年徵收;交易利得稅主要為房屋財產交易所得稅、特種貨物及勞務稅,以及土地增值稅,於買賣移轉時徵收(交易稅尚包括稅收占比較低的契稅及印花稅)。其中,房屋稅、地價稅及土地增值稅是屬於地方稅,由各地縣市政府分別依據定期所公告之評定現值、公告(規定)地價與公告現值課徵之;中央政府課徵房屋財產交易所得稅(申報綜合所得稅)及特種貨物及勞務稅。

房產稅制看似完備,但黃耀輝認為,其制度不健全的病灶在於:第一,持有稅(房屋稅及地價稅)太低:現行地方政府依不動產/地價評議委員會評定出的房屋評定現值、公告地價等嚴重偏離實際價格,造成稅基偏低,實質稅率減少,稅收自然減少(不足)。也因為房地產的持有成本便宜,助長囤房囤地之風,隱藏了真正的房屋市場供給。第二,交易利得稅太低:房屋財產交易所得稅收金額少,而土地增值稅按土地公告現值課徵,亦有稅基偏低的問題,有利於房市短進短出的頻繁交易,但實際是創造出假性的房屋需求。

【完整內容請見《會計研究月刊》2015.2月號】

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